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Manutenzione e gestione della caldaia: a chi spetta in una casa in affitto?

Negli ultimi mesi è cresciuta notevolmente la percentuale di persone che hanno deciso di prendere in affitto casa piuttosto che di aprire un mutuo. Il continuo aumento dei tassi dei mutui e dei costi di gestione dell’immobile ha comportato, in molti casi, il rinvio della decisione di acquisto in favore della locazione, che comporta anche meno rischi.
Soprattutto per chi si trova per la prima volta ad affrontare gli aspetti burocratici di questo contratto, può essere naturale interrogarsi sulle responsabilità di affittuari e inquilini: nello specifico, una questione ricorrente riguarda chi si occupa delle spese per l’impianto di riscaldamento.
A chi spetta chiamare l’assistenza caldaie per la manutenzione ordinaria? All’inquilino, come disciplinato dall’articolo 1576 del Codice di Procedura Civile, le spese frutto dell’utilizzo e del naturale logorio a cui va incontro l’immobile con tutte le sue parti sono a carico dell’affittuario.
Tra le varie spese che rientrano in questa norma sono incluse anche tutte quelle che riguardano la gestione della caldaia. Oltre che della manutenzione ordinaria e del controllo dei fumi, l’inquilino deve occuparsi anche della conservazione del libretto dell’impianto.

La sostituzione dell’impianto
Nel caso in cui la caldaia debba essere sostituita perché obsoleta, le spese per l’acquisto del nuovo impianto e per la sua installazione spettano invece al locatore. Quest’ultimo, infatti, deve provvedere economicamente in modo da permettere all’inquilino di avere i comfort fondamentali per godere dell’immobile che ha preso in affitto.
Le spese per l’acquisto e l’installazione di una nuova caldaia spettano quindi al proprietario dell’immobile, anche in caso di impianto da sostituire perché irrimediabilmente danneggiato da eventi fortuiti come quelli naturali.

Sono a carico del locatore anche gli interventi sulla caldaia finalizzati ad adeguare l’impianto alle più recenti normative in ambito di efficienza energetica ed emissioni.
Invece, in situazioni di comprovata negligenza da parte del locatario – vedi i casi in cui non è stata effettuata la manutenzione ordinaria secondo i tempi previsti dalla legge sulla base della potenza termica dell’impianto e di come è alimentato – le eventuali spese di sostituzione della caldaia spettano a quest’ultimo.

Chi è responsabile in caso di danni?
Il proprietario che affitta un appartamento che presenta una caldaia non a norma a un inquilino che, per le anomalie dell’impianto, perde la vita, è considerato responsabile. Il proprietario è considerato responsabile anche nei frangenti in cui il locatario firma il contratto avendo contezza delle condizioni della caldaia.

Le possibili deroghe
Le parti coinvolte nel contratto di locazione possono accordarsi diversamente rispetto alla normativa vigente e fare in modo che alcune delle spese spettanti a un soggetto vengano invece gestite dall’altro. Nel momento in cui si pianifica il budget legato alla casa, è bene fare molta attenzione a quanto espresso nel contratto d’affitto, onde evitare brutte sorprese e spese impreviste.

Nel caso in cui il proprietario non dovesse provvedere alle spese di sua competenza per l’impianto, il locatario può procedere senza la richiesta di autorizzazione, anticipando le spese per poi chiederne il rimborso.