Notizie in Controluce

In base alle disposizioni attuative del codice civile, l’assemblea può essere convocata annualmente in via ordinaria per confermare la nomina dell’amministratore e l’eventuale sua retribuzione, per approvare il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condomini, per approvare il rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione ed infine per opere di manutenzione straordinaria ed innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.
Nel caso in cui quest’ultimi devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in base ai singoli pagamenti dovuti. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, a meno che siano urgenti, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. È possibile anche una convocazione straordinaria da parte degli stessi condomini, ma in tal caso la richiesta deve essere fatta da almeno due di loro che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Nel caso in cui decorrano inutilmente 10 giorni dalla richiesta, i condomini in questione possono passare direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, sia l’assemblea ordinaria che quella straordinaria possono essere convocate ad istanza di ciascun condomino. L’avviso di convocazione, contenente l’indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve indicare il luogo e l’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione, l’assemblea è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. L’assemblea in seconda convocazione non si può tenere nello stesso giorno solare della prima. L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive assicurando lo svolgimento dell’assemblea in tempi brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso in cui sono indicate le altre date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea.
In considerazione di tale disciplina si è posto il problema di capire se l’assemblea potesse considerarsi ancora valida nel caso in cui il verbale venisse modificato a seguito della chiusura della stessa. Poiché non è possibile ricorrere a presunzioni per colmare gli eventuali dubbi o lacune che dovessero essere contenute nel verbale, è necessario che questo risulti preciso in tutte le sue indicazioni, soprattutto in merito all’elenco dei partecipanti, degli assenti e dei dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali. Indicazione quest’ultima indispensabile per verificare la maggioranza. Ora si ritiene che se le modifiche, purché siano meramente materiali, vengono apportate su disposizione del Presidente e con esecuzione del segretario, non comportano invalidità della delibera, anche nel caso di modifiche apportate a seguito della chiusura del verbale, dal momento in cui non incidano sul computo della maggioranza. Sostanzialmente si richiede che la maggioranza non venga meno. In quest’ipotesi l’assemblea rimane valida nonostante le modifiche successive. Se invece il verbale viene riaperto senza nuova convocazione e la deliberazione viene adottata dopo lo scioglimento dell’assemblea e l’allontanamento dei condomini, allora la deliberazione assembleare è nulla.
Cassazione civile, sent. 6552/2015

Scritto da Maria Elena Coletti