Notizie in Controluce

misure per un uso sostenibile del suolo” che si tiene a Milano il prossimo 6 maggio in concomitanza con l’EXPO.

Il lavoro, che verrà presentato nella sessione ‘poster’ durante l’intera giornata del Congresso organizzato dall’ISPRA (Istituto Superiore per la Protezione e la Ricerca Ambientale), da Salviamo il Paesaggio e da Slow Food Italia, mette in evidenza tutte le azioni fuori da ogni norma di buona amministrazione prodotte dalla politica marinese del cemento di Palozzi, Silvagni e di tutto il centro destra, con la complicità dell’ex giunta regionale guidata dalla Polverini e con l’immobilismo dell’attuale giunta Zingaretti. Il lavoro preparato da ADA ha superato due valutazioni del Comitato Scientifico di livello nazionale formato da rinomati docenti universitari, urbanisti e architetti e verrà anche pubblicato a cura della casa editrice Franco Angeli.

“Prendendo dalla speculazione edilizia in atto nell’area del Divino Amore di Marino, alle porte di Roma” dichiara il coordinamento di ADA “nella direttrice della via Appia Antica in piena campagna romana, dove si pensa di realizzare insediamenti per circa 1.300.000 metricubi di cemento, nel lavoro predisposto per il Convegno sono sinteticamente analizzati alcuni degli escamotage che vengono utilizzati dalle Amministrazioni locali per concludere operazioni speculative che consumano suolo, spesso agricolo, non ancora edificato.
Schiere di brillanti urbanisti e politici rampanti si cimentano nelle interpretazioni il più possibile ‘originali’ delle leggi per scavalcarne altre più restrittive – es. accordi di programma art. 34 della L 267/00 – o per sfruttare un insieme di Leggi Regionali nate per sanare situazioni compromesse come grimaldello per congegnare nuovo consumo di territorio o, infine, per sfruttare l’assenza di controlli reali, in modo che i pareri urbanistici istituzionali, pur se portatori di condizioni restrittive, vengano, all’atto pratico, completamente disattesi.
In molti casi, come in questo analizzato, ai cittadini che comprendono l’insensatezza delle operazioni messe in atto dalla connivenza tra la politica e l’edilizia speculativa non resta che organizzarsi in comitati spontanei e attraverso i ricorsi al Tribunale Amministrativo Regionale per cercare di far prevalere la legge e le norme sull’ingordigia degli speculatori. E’ questa la ragione che ha condotto alla nascita del comitato Argine via Divino Amore (ADA) nel 2011 nel comune di Marino, comitato che tanto nervosismo ha generato e genera ogni giorno nei politicanti dei partiti che ci governano sia in Comune sia in Regione Lazio.”

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L’azione delle organizzazioni di cittadini per la tutela del suolo e del paesaggio. Case study: la speculazione edilizia al Divino Amore di Marino
Titolo Inglese – Action of citizens’ organizations for defending agricultural land and landscape. Case Study: the rampant overdevelopment in the area of ‘Divino Amore’ in Marino (Rome-Italy)
di Andrea Trinca*, Mario Dibello**, Marco Carbonelli**, Sandra Scialis**, Adolfo Tammaro**
Parole Chiave: paesaggio, speculazione edilizia, Argine via Divino Amore, Comune di Marino, Mazzamagna, TAR del Lazio
Key words: landscape, speculation, ADA, municipality of Marino, Mazzamagna, Lazio regional administrative court
Riassunto – Prendendo lo spunto da un caso di studio relativo alla speculazione edilizia in atto nell‟area del Divino Amore di Marino, alle porte di Roma nella direttrice della via Appia Antica in piena campagna romana, dove si pensa di realizzare insediamenti per circa 1.300.000 metricubi di cemento, nel presente lavoro sono sinteticamente analizzati alcuni degli escamotage che vengono utilizzati dalle Amministrazioni locali per concludere operazioni speculative che consumano suolo, spesso agricolo, non ancora edificato.
Schiere di brillanti urbanisti e politici rampanti si cimentano nelle interpretazioni il più possibile „originali‟ delle leggi per scavalcarne altre più restrittive (es. accordi di programma
* Vicedirettore e professore nel „Master di Pianificazione e Gestione del Paesaggio‟ presso la facoltà di Architettura dell‟Università Nazionale di Panamà, andrea.trinca@uniroma1.it
** Comitato Argine via Divino Amore (ADA) di Marino (RM), mariodibello.ing@gmail.com, marcocarbonelli@yahoo.it,, sandra_scialis@yahoo.it, at.posta@gmail.com
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art. 34 della L 267/00) o per sfruttare un insieme di Leggi Regionali nate per sanare situazioni compromesse come grimaldello per congegnare nuovo consumo di territorio o, infine, per sfruttare l‟assenza di controlli reali, in modo che i pareri urbanistici istituzionali, pur se portatori di condizioni restrittive, vengano, all‟atto pratico, completamente disattesi.
In molti casi, come in questo analizzato, ai cittadini che comprendono l‟insensatezza delle operazioni messe in atto dalla connivenza tra la politica e l‟edilizia speculativa non resta che organizzarsi in comitati spontanei e attraverso i ricorsi al Tribunale Amministrativo Regionale, ora divenuti anche estremamente onerosi economicamente, cercare di far prevalere la legge e le norme sull‟ingordigia degli speculatori. E‟ questa la ragione che ha condotto alla nascita del comitato Argine via Divino Amore (ADA) nel comune di Marino (RM).
Summary: Taking the points raised in the case study on the real estate speculation in the area known as Divino Amore of Marino, on the green outskirts of Rome, near the area of via Appia Antica, where there is the aim of creating housing estate settlements of approximately 1,300,000 cubic meters, there is cited some of the ploys used by the local Administration as speculative means, using as to date unspoiled terrain, often agricultural.
Packs of “brilliant” development planners and politicians, cooperate in finding very dubious interpretations of the ‘original’ laws permitting the digging of more restrictive areas (example: program agreements art. 34 of L 267/00) or in exploiting a set of regional laws created to reconcile unclear situations, devising the new use of the land or, finally, to take advantage of the lack of genuine controls, so that the institutional planning views, although containing restrictive conditions, are, in practice, completely ignored.
In many occasions, such as in this case analyzed, there are local citizens who understand the senselessness of the decisions implemented by the local politicians in collusion with the real estate speculators. In response, these local citizens can only set up ad-hoc committees and submit appeals to the TAR (regional administrative court), in an attempt to apply the correct law and rules as opposed to those interpreted by the greedy speculators.
It is for these reasons that the Argine via Divino Amore (ADA) was created in the municipality of Marino (Rome).
1. Introduzione
Nonostante le dichiarazioni sullo stop al consumo di territorio, sono molteplici i casi di speculazioni urbanistiche che raggiungono il loro obiettivo sul nostro territorio nazionale, così come sottolineato dal Rapporto ISTAT della commissione scientifica Bes2013, su Paesaggio e Patrimonio culturale, dove al capitolo 9 si afferma come l‟”Edilizia sia fuori controllo con una grande pressione per continuare a costruire nelle aree di particolare pregio ambientale e paesaggistico”, d‟altro canto sono ancora vivi nella memoria casi eclatanti di cronaca come la catastrofe paesaggistica ed economica della Maddalena che nel 2009 avrebbe dovuto ospitare il G8 e che finora ha prodotto danni ambientali ed economici per oltre 400 milioni di euro, sottraendo una preziosa parte di costa sarda ad un paesaggio irrimediabilmente compromesso nonostante i vincoli di tutela legalmente esistenti.
Non è anomalo imbattersi in brillanti escamotage per:
• utilizzare in modo „originale‟ delle leggi per scavalcarne altre più
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restrittive (es. accordi di programma art. 34 della L 267/00);
• sfruttare un insieme di leggi regionali nate per sanare situazioni compromesse (es. LR 22/97 Reg. Lazio) come grimaldello per congegnare nuovo consumo di territorio;
• sfruttare l‟assenza di controlli reali, in modo che i pareri urbanistici istituzionali, pur se portatori di condizioni restrittive, vengano completamente disattesi.
E‟ questo, a detta degli autori, il caso della speculazione da 1.300.000 mc di cemento nell‟area del Divino Amore di Marino che è oggetto dell‟analisi che segue per evidenziare i „grimaldelli‟ utilizzati dalle amministrazioni per aggirare leggi e norme. Per contrastare questa operazione speculativa, che niente sembrerebbe avere a che fare con le reali esigenze del territorio che la dovrà subire, da circa cinque anni si è organizzato in modo spontaneo un comitato di cittadini denominato “Argine via Divino Amore” (A.D.A. – https://sites.google.com/site/arginedivinoamore/home) che sia con azioni presso il Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio, sia con l‟organizzazione di eventi e manifestazioni sta cercando di fermare l‟ennesimo consumo insensato di territorio legato alle vecchie logiche speculative dell‟edilizia. E‟ questa, purtroppo troppo spesso, l‟unica strada che resta ai cittadini per poter riaffermare il senso più „profondo‟ della legge e delle norme in ambito urbanistico e per tentare di fermare l‟indiscriminato consumo di suolo.
2. Caratterizzazione del case study
In questo paragrafo sono riportate le informazioni di carattere generale che descrivono il case study considerato, ponendo l‟attenzione sull‟area di interesse per la speculazione, cosa intenderebbero realizzare il Comune di Marino e la Regione Lazio e come lo vorrebbero realizzare.
2.1. L’Area di interesse
L‟area in questione riguarda quella parte di territorio del comune di Marino circostante la città di Roma e denominata paesaggisticamente come “campagna romana”. A circa 15 km dal centro storico di Roma e lungo la direttrice della via Appia Antica dalla quale dista in linea d‟aria circa 1,5 Km. Tale zona è altresì nota poiché compresa nelle due Aree Archeologiche di Bovillae e Mugillae e contigua al Parco dell‟Appia Antica. L‟area, mostrata in fig.1, ricade nella cornice dei Castelli Romani con la sua secolare tradizione vinicola ed inserita pienamente in una paesaggio agrario.
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Fig.1 –Divino Amore, Mugilla, Mazzamagna, come si presentano oggi: la bellezza del paesaggio spiega il complesso di vincoli cui virtualmente è soggetta l’area che nella pratica vedrà presto una massiccia edificazione.
2.2. Cosa vorrebbero fare il Comune di Marino e la Regione Lazio
Si tratta della trasformazione di circa 120 ettari di terreno agricolo attualmente individuata dal PRG come Zona D, ovvero aree industriali – artigianali, in oltre 240 ettari di superficie con destinazione residenziale, commerciale, artigianale, a scapito di ulteriori 120 ettari di terreno agricolo con un carico di insediati previsto di circa 15.000 abitanti, ovvero una piccola città creata ex novo, come mostrato in fig.2. Tutto questo in una area dove vigono molteplici vincoli archeologici e paesaggistici afferenti alla totalità delle competenze amministrative deputate al governo del territorio, dalla Provincia di Roma, alla Regione Lazio fino alle soprintendenze.
2.3. Come lo vorrebbero fare
Da un punto di vista puramente urbanistico questo è il tipico caso in cui la trasformazione del territorio a livello comunale avviene non tramite il principale strumento di pianificazione il Piano Regolatore Generale Comunale, ma attraverso una serie di procedure distinte e particolari nel tentativo di superare i contenuti stringenti e trasparenti imposti dal PRGC. Nel caso in esame oltre al ricorso disinvolto a procedure nate con altri obiettivi si riscontra anche la sistematica e continuativa mancanza dei contenuti tecnici minimi necessari ad attivare le procedure amministrative.
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Fig.2 – Uno degli elaborati tecnici del progetto Le aree in grigio nella mappa esprimono in modo inequivocabile l’incredibile mole dell’intervento: una vera e propria città ex novo in aree agricole sottoposte a vincoli di varia natura.
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3. Focus sulla normativa in ambito urbanistico
L‟attuale normativa vigente in Italia, in campo urbanistico, consente ad ogni comune di regolare e pianificare il proprio territorio attraverso uno strumento assai noto: Il Piano Regolatore Generale (L. 1150/1942 e succ. modif.). In questo caso si tratta di una vasta area che vede cambiare la destinazione d‟uso non attraverso un nuovo Piano Regolatore ma attraverso altri strumenti. Il PRGC infatti è uno strumento che oltre a prevedere un‟analisi ed una adozione da parte del Consiglio Comunale, necessita dell‟approvazione degli enti sovraordinati, quali Provincia, Regione, Soprintendenze, oltrechè una pubblicazione che consenta ad ogni cittadino di presentare osservazioni. Tutto questo in un quadro complessivo in cui sono chiare scelte di pianificazione e responsabilità di competenze. Il PRGC naturalmente impone una serie di elaborati tecnici quali contenuti minimi inderogabili. Laddove si preveda una espansione residenziale, primo fra tutti gli elaborati risulta essere la dimostrazione calcolata dell‟incremento demografico, unico requisito per il quale è possibile prevedere nuove cubature destinate a soddisfare la domanda abitativa.
Nel caso Divino Amore non c‟è la presenza di nessun documento tecnicamente rilevante ai fini della determinazione di incremento demografico tale da rendere ammissibile la zonizzazione di 1.300.000 di metri cubi di nuova edificazione. Questa semplice nozione circa i contenuti tecnici del PRGC nota anche agli studenti dei primi anni delle facoltà di architettura e ingegneria, che sono obbligati a conoscere per poter superare gli esami di urbanistica, in questo nostro caso è sistematicamente disattesa o nel migliore dei casi omessa a tutti i livelli amministrativi di approvazione. Ebbene, senza questo requisito essenziale il Comune procede comunque nella realizzazione delle cubature che il PRGC non gli consentirebbe di realizzare, vediamo come.
Il Comune di Marino semplicemente non opera la trasformazione del territorio con il PRGC ma attraverso strumenti meno noti, più sofisticati a livello tecnico e dividendo l‟intero intervento in più parti con una conseguente complicazione della procedura d‟approvazione, il risultato è una sovrapposizione inestricabile di competenze che nella teoria sono chiamate a garantire sulla pubblica utilità dell‟intervento ma le cui conseguenze pratiche risultano del tutto ininfluenti.
Dunque una zona di territorio ricadente nel comune di Marino con destinazione d‟uso industriale artigianale è approvata nella Variante Generale con D.G.R. n. 994 del 29.10.2004 dalla Regione Lazio. La variante però includeva nel parere della Regione la posizione nettamente a sfavore della destinazione d‟uso individuata come industriale e artigianale ed il Comune nell‟ambito della stessa Variante assumeva l‟impegno a realizzare una nuova “Variante di Salvaguardia”. Dal 2004 ad oggi nessuna amministrazione seguente ha mai messo in pratica quell‟impegno preso con la Regione Lazio ma anzi si arriva al 2011 quando con il “Protocollo d‟Intesa dell‟8/04/2011” la Regione Lazio e il Comune di Marino si accordano per operazioni urbanistiche atte alla realizzazione di una grande nuova urbanizzazione che fissa su una area complessiva di oltre 240 ettari, complessivi 1.300.000 mc di
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volumetria edificata. Il “protocollo d‟Intesa” rimandava ad un successivo “accordo di programma” attraverso il quale approvare il “Programma Integrato d‟Intervento Comprensorio Mugilla – Divino Amore – Mazzamagna”. Premessa la mancanza documentale di un qualsiasi “Accordo di programma” mai raggiunto e sottoscritto tra la Regione Lazio e il Comune di Marino le procedure tecnico/amministrative sono di assai dubbia validità. In particolare, la procedura fissa in modo preciso un campo d‟applicazione dello strumento di Programma Integrato d‟Intervento (L.R. 26 Giugno 1997, n. 22) e questo risulta chiaramente inapplicabile all‟area Divino Amore – Mazzamagna. Sono infatti disattesi tutti i requisiti morfologico-ambientali individuati dalla norma. Nello specifico all‟Art.2 paragrafo 3 della L.R. 26 Giugno 1997, n. 22 si trovano una serie di commi che stabiliscono in modo chiaro i campi di applicazione del Programma Integrato d‟Intervento come “aree interne e contigue ai perimetri urbani al cui interno siano presenti aree degradate in tutto o in parte edificate e si riscontrino carenze di strutture e di servizi” oppure “aree con destinazioni produttive o terziarie dismesse con forte capacità di polarizzazione urbana” e ancora “zone agricole contigue ai perimetri urbani escluse quelle di pregio ambientale”, ebbene nessuna di queste definizioni riguarda le aree in questione che risultano del tutto inedificate e destinate a terreno agricolo, distanti almeno 1km dal primo nucleo urbano e assolutamente non contigue a perimetri urbani ma al contrario soggette a vicoli di varia natura sia dal “Piano Provinciale” della Provincia di Roma che dal “Piano Territoriale Paesistico” approvato, sia dal “Piano Territoriale Paesaggistico Generale” adottato dalla Regione Lazio. Se però non bastasse la completa inapplicabilità dello strumento urbanistico scelto per la trasformazione, vi è anche la totale assenza di contenuti tecnici così come richiesti all‟Art.3 della L.R. 26 Giugno 1997, n. 22, in particolare gli elaborati e i documenti richiesti ai commi a), b) e c) sono del tutto assenti all‟interno della procedura. Non appare nessuna relazione tecnico-illustrativa, nella quale siano evidenziate le eventuali varianti previste dal programma rispetto alla strumento urbanistico generale del Comune ed i relativi strumenti attuativi, così come richiesto dalla normativa. Anche la documentazione attestante la proprietà o la disponibilità delle aree risulta insufficiente. Mentre totalmente vago è lo schema di impegnativa di programma che non indica dettagliatamente i tempi e le modalità di realizzazione. Sulle garanzie di carattere finanziario poi non è presente nessun documento di natura economica tale da soddisfare la normativa.
Nella presente trattazione inoltre non è possibile illustrare tutti gli aspetti legati al rispetto Standard Urbanistici in base al DM 1444/68, la cui documentazione è gravemente parziale ed insufficiente e dunque non è chiaro il loro rispetto o meno con grave rischio sulle capacità di servizi essenziali ai futuri insediati. Per quanto riguarda il verde pubblico ed i servizi, ad esempio, in base alle superfici indicate nelle convenzioni si ottiene che il Programma Integrato risulta soddisfare solo il 40% degli standard previsti dalla normativa. Non è inoltre presente nessuna relazione tecnica riguardo l‟approvviggionamento idrico che un intervento su questa scala comporta, in un‟area dove qualsiasi captazione è vietata da una legge regionale a protezione dei laghi Albano e di Nemi (Delibera di Giunta Regione Lazio 445/2009) nonchè dal Piano di Tutela Quantitativa del Sistema
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Idrogeologico dei Colli Albani (Delibera di Giunta Regione Lazio 11/2012) nel quale l’area del Divino amore è individuata chiaramente come “aree critiche”. E ancora nessuna relazione tecnica sul grave rischio alla salute pubblica che potrebbe verificarsi edificando su zone a conclamato rischio radon come l‟area in questione.
Per concludere, nella grande edificazione del Divino Amore si riscontra un uso improprio del Programma Integrato d‟Intervento. Corre comunque l‟obbligo di precisare che il giudizio di inadeguatezza dello strumento non passa solo attraverso considerazioni meramente tecnico urbanistiche ma anche attraverso una serie di pronunciamenti già emessi dalla Giustizia ordinaria, prima fra tutti la nota sentenza n. 980 del 29 agosto 2003 del TAR delle Marche, che ha dichiarato illegittimo il ricorso ai Programmi Integrati d‟Intervento ed Accordo di Programma afferenti la variazione di strumenti urbanistici situazione che invece si sta verificando proprio nell‟Area del Divino Amore e dunque in barba anche ad una sentenza già emessa da un Tribunale Amministrativo italiano.
2. Quali ‘perché’ dietro a queste scelte?
Come erano soliti domandarsi gli antichi romani “cui prodest?”, “a chi giova?” Probabilmente la risposta si nasconde dietro ad un numero: gli oltre 800 milioni di Euro che corrisponde al valore di questa enorme trasformazione paesaggistica, un valore assai alto, in grado di soddisfare una gran numero di soggetti interessati a vario titolo alla realizzazione di oltre 1 milione di metri cubi di edificato deciso da pochi soggetti privati e finora sostenuto anche da soggetti pubblici ma che in riferimento alle tecniche urbanistiche e paesaggistiche, così come attualmente regolate dalla normativa, non ha nessuna motivazione o giustificazione, quindi con certezza si può affermare che l‟opera non giova alla società pubblica. Per questo ADA ha avviato e continua la sua lotta per fermare il consumo di suolo a Marino. Purtroppo, in alcuni casi, i tempi della giustizia amministrativa aiutano queste speculazioni. ADA ha iniziato la sua causa al TAR del Lazio a Dicembre 2011 e ad oggi non è stata ancora fissata l‟udienza di esame del merito.
Riferimenti bibliografici
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Agnoletti M., a cura di, Paesaggi rurali storici. Per un catalogo nazionale, Laterza, Bari, 2010
Biasutti R., I paesaggi terrestri, Torino, Utet, 1962
Berdini P. (2008), La citta in vendita, Donzelli
Ministero dei Beni culturali, (2004), Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Ministero delle politiche agricole, alimentari e forestali, (2010), Piano strategico nazionale per lo sviluppo rurale 2007-2013.
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Sauer C. (1925) The Morphology of Landscape, University of California, Publications in Geography 2,2
Settis S. (2010), Paesaggio Costituzione Cemento, Einaudi, Torino 2010
Istat-Cnel, Rapporto della commissione scientifica BES su paesaggio e patrimonio culturale. http://www.misuredelbenessere.it/index.php?id=32
Sistema informativo territoriale ambientale e paesaggistico (Sitap) http//:151.1.141.125/sitap/index/html
Carta del Rischio, Mibac Istituto superiore per la conservazione e il restauro (ISCR) http//:cartadelrischio.it/